상가 계약 전 필수 체크리스트 5가지: 임대료보다 중요한 권리금, 용도변경, 특약사항 완벽 정리
새로운 사업을 시작하기 위해 마음에 쏙 드는 공간을 찾았을 때의 설렘은 이루 말할 수 없습니다.
유동 인구가 많고 임대료까지 적당하다면 당장이라도 도장을 찍고 싶겠지만, 상업용 부동산의 세계는 주거용과는 비교할 수 없을 정도로 복잡한 법적, 행정적 관계가 얽혀 있습니다.
충분한 검토 없이 진행한 상가 계약은 추후 영업 정지, 권리금 회수 불가, 혹은 예상치 못한 시설 보수 비용 발생 등으로 이어져 사업의 근간을 흔들 수 있습니다.
특히 초보 창업자들은 중개업자의 말만 믿고 섣부르게 결정을 내리는 경우가 많습니다.
하지만 법적인 보호를 받기 위해서는 본인이 직접 공부하고 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.
이번 포스팅에서는 예비 사장님들이 상가 계약서에 서명하기 전 반드시 스스로에게 던져봐야 할 5가지 질문을 통해 실패 없는 창업 준비를 도와드리겠습니다.
1. 해당 건물의 '건축물 용도'가 내 업종과 맞나요?
상가 계약 체결 전 가장 먼저 확인해야 할 사항은 건축물대장상의 용도입니다. 내가 하려는 업종이 해당 건물에서 허가나 신고가 가능한 용도인지 확인하지 않으면 인테리어를 다 하고도 영업을 못 하는 불상사가 생길 수 있습니다.
많은 분이 '상가니까 당연히 장사가 되겠지'라고 생각하지만, 법은 생각보다 세분되어 있습니다. 예를 들어, 일반적인 음식점은 '제2종 근린생활시설'이어야 하며, 학원이나 교습소는 면적에 따라 용도가 달라지기도 합니다.
용도 확인의 필수성: 건축물대장을 통해 현재 용도를 확인하고, 만약 업종이 맞지 않는다면 '용도변경'이 가능한지, 그 비용은 누가 부담할지 임대인과 사전에 협의해야 합니다.
위반건축물 여부: 건물에 불법 증축된 부분이 있다면 영업허가가 나오지 않습니다. 대장 우측 상단에 '노란색 위반건축물 표기'가 있는지 반드시 확인하세요.
하수도 원인자부담금: 업종 변경 시 물을 많이 쓰는 업종(음식점 등)으로 바뀐다면 지자체에서 부과하는 하수도 분담금이 발생할 수 있으며, 이 금액이 수백만 원에 달하기도 합니다.
따라서 계약 전 시·군·구청 인허가 부서에 연락하여 "이 지번에서 이 업종으로 영업 허가가 나오나요?"라고 직접 문의하는 것이 가장 안전한 상가 계약의 첫걸음입니다.
2. 등기부등본상 실소유주와 권리관계를 분석했나요?
안전한 상가 계약을 위해서는 등기부등본(사항별 요약서 포함)을 통해 건물의 대출 상태와 실소유주를 정확히 파악해야 합니다. 보증금을 지키기 위한 최우선 순위 확보는 필수입니다.
부동산 거래의 기본은 실소유주와의 계약입니다. 대리인이 나올 경우 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인해야 하며, 계약금은 반드시 등기상 소유주 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
확인 항목 | 체크 포인트 | 리스크 관리 |
갑구 (소유권) | 실소유주 성명, 가압류, 가처분 여부 | 소유권 분쟁이 있는 매물은 피할 것 |
을구 (근저당) | 채권최고액(대출 규모) 확인 | 건물가액 대비 대출이 과다하면 경매 위험 |
세금 체납 | 임대인의 국세/지방세 체납 여부 | 체납 세금은 보증금보다 우선 변제됨 |
상가 계약 시 근저당권이 너무 많이 설정되어 있다면, 추후 건물이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인 우선변제 범위를 벗어나는 보증금은 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
건물의 가치 대비 부채 비율을 냉정하게 따져보시기 바랍니다.
3. 인근 상가와의 '업종 제한'이나 '독점권'이 있나요?
대규모 복합 상가나 아파트 단지 내 상가 계약 시에는 관리규약을 통해 특정 업종에 대한 독점권이 부여되어 있는지 확인해야 합니다. 이를 어길 경우 영업 금지 가처분 신청을 받을 수 있습니다.
특히 신축 상가나 분양 상가에서 흔히 발생하는 문제입니다. "이 상가 건물 내에서는 커피숍은 101호만 할 수 있다"라는 식의 업종 제한 약정이 있을 수 있습니다.
관리규약 확인: 상가번영회나 관리사무소에 비치된 규약을 확인하여 내 업종이 기존 상가와 충돌하지 않는지 체크하세요.
독점권 명시: 반대로 내가 독점권을 갖기로 했다면, 계약서 특약사항에 "임대인은 동일 건물 내 동종 업종을 임대하지 않는다"라는 문구를 명확히 넣어야 합니다.
위반 시 배상: 만약 임대인이 약속을 어기고 옆 칸에 같은 업종을 들였을 경우에 대한 손해배상 기준도 함께 마련해 두는 것이 현명한 상가 계약 전략입니다.
4. 분쟁을 방지하는 '특약사항'을 세밀하게 작성했나요?
표준 계약서만으로는 부족합니다. 상가 계약의 핵심은 특약사항에 있습니다. 수리 책임, 렌트프리 기간, 부가세 포함 여부 등 나중에 말싸움이 생길 수 있는 모든 요소를 글로 남기세요.
"좋은 게 좋은 거지"라는 생각은 비즈니스에서 가장 위험합니다. 특히 다음과 같은 사항은 반드시 명시해야 합니다.
수리 및 유지보수: "상하수도 누수, 건물 외벽 균열 등 구조적 결함은 임대인이 수리하며, 단순 소모품과 영업상 인테리어는 임차인이 부담한다"와 같이 범위를 정하세요.
부가세(VAT): 월세가 부가세 별도인지 포함인지 명확히 해야 합니다. 별도의 언급이 없으면 분쟁의 씨앗이 됩니다.
렌트프리(Rent-free): 인테리어 공사 기간 중 임대료를 면제받기로 했다면 정확한 날짜를 기입하세요.
인허가 불허 시: "임차인의 업종 허가가 관공서로부터 최종 불허될 경우 본 상가 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다"는 조건부 특약은 창업자에게 매우 유리한 안전장치입니다.
5. 권리금 회수와 원상복구 의무의 범위를 정했나요?
계약 종료 시점에 발생하는 분쟁의 90%는 권리금과 원상복구 문제입니다. 상가 계약 체결 당시의 현장 사진을 찍어두고, 복구의 범위를 어디까지로 할지 미리 합의해야 합니다.
상가임대차보호법에 의해 임차인의 권리금 회수 기회는 법적으로 보호받습니다. 하지만 임대인이 재건축이나 본인 직접 사용을 이유로 이를 방해하는 경우가 많습니다.
권리금 보호: 계약서에 권리금 회수 협조에 관한 문구를 넣는 것이 좋으며, 권리금 계약서는 임대차 계약서와 별도로 작성하여 보관해야 합니다.
원상복구의 범위: "종전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 것인가, 아니면 내가 설치한 것만 철거할 것인가"를 분명히 하세요. 대법원 판례는 별도의 약정이 없는 한 '내가 설치한 것'만 복구하면 된다고 하지만, 임대인은 '공실 상태'를 요구하는 경우가 많아 상가 계약 시 명확한 기준 설정이 필요합니다.
사진과 동영상으로 계약 당시의 상태를 기록해 두는 것은 나중에 보증금을 온전히 돌려받기 위한 가장 강력한 증거가 됩니다.
결론: 꼼꼼한 체크리스트가 성공 창업의 튼튼한 토대가 됩니다
상가 계약은 단순히 공간을 빌리는 행위를 넘어, 내 사업의 운명을 결정짓는 중대한 법적 행위입니다.
임대료가 싸다는 이유로, 혹은 위치가 너무 좋다는 이유로 앞서 언급한 필수 체크리스트를 간과해서는 안 됩니다.
건축물대장과 등기부등본을 꼼꼼히 살피고, 현장을 발로 뛰며 업종 제한 여부를 확인하며, 나에게 유리한 특약사항을 관철하는 과정은 결코 유난스러운 것이 아니라 당연한 권리 행사입니다.
법은 '권리 위에 잠자는 자'를 보호하지 않습니다. 스스로가 내 사업의 첫 번째 세무사이자 변호사가 된다는 마음가짐으로 계약서의 글자 하나하나를 검토하시기 바랍니다.
철저한 준비 끝에 이루어진 안전한 상가 계약은 여러분의 비즈니스가 흔들림 없이 성장할 수 있는 가장 든든한 버팀목이 되어줄 것입니다.
여러분의 새로운 시작이 아무런 걸림돌 없이 탄탄대로를 걷기를 진심으로 응원합니다.