상가 임대차 계약 특약 사항 3가지! 권리금과 원상복구 분쟁 완벽 방어법
설레는 마음으로 꿈에 그리던 점포를 찾고 나면, 가장 먼저 마주하는 난관이 바로 상가 임대차 계약입니다. 많은 예비 사장님이 부동산에서 준비해준 표준 계약서 양식에 인적 사항만 적고 도장을 찍곤 합니다.
하지만 표준 계약서는 말 그대로 '표준'일 뿐, 각기 다른 건물의 상태나 특수한 업종의 상황을 모두 대변해주지 못합니다.
특히 폐업이나 이전 시 가장 많은 분쟁이 발생하는 '원상복구 범위'나 눈에 보이지 않는 자산인 '권리금' 문제는 계약 당시 특약으로 명시해두지 않으면 나중에 법적 분쟁으로 이어지기 십상입니다.
계약서의 '특약 사항' 칸이 비어 있다는 것은, 나중에 발생할 문제에 대해 어떠한 방어권도 갖지 않겠다는 것과 다름없습니다.
오늘은 임차인이 독소 조항을 피하고 정당한 권리를 누리기 위해 상가 임대차 계약 시 반드시 넣어야 할 핵심 특약 3가지를 중심으로 실전 가이드를 전해드립니다.
질문 1. 왜 '특약 사항'이 상가 임대차 계약의 핵심인가요?
상가 임대차 계약에서 특약 사항은 법보다 우선하거나(강행규정 위반 제외), 법이 정하지 않은 세부적인 합의를 명문화하는 도구입니다.
법의 사각지대 보완: 상가건물 임대차보호법이 임차인을 보호하고는 있지만, 개별적인 수리 비용의 부담 주체나 특정 업종의 입점 제한 같은 구체적인 사안까지는 일일이 규정하지 않습니다.
분쟁의 조기 종식: "좋은 게 좋은 거다"라며 구두로 약속한 내용은 나중에 임대인이 바뀌거나 마음이 변했을 때 증명할 길이 없습니다. 특약에 한 줄 적어두는 것만으로도 수천만 원의 소송비를 아낄 수 있습니다.
임차인의 방어권 확보: 흔히 임대인이 제시하는 "모든 권리금을 포기한다" 같은 독소 조항은 법적으로 무효일 가능성이 높지만, 이를 다투는 과정 자체가 임차인에게는 엄청난 고통입니다. 이를 사전에 차단하는 것이 특약의 목적입니다.
질문 2. 권리금 회수 보호를 위해 어떤 특약을 넣어야 할까요?
상가 임대차 보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있지만, 현실에서는 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거부하는 방식으로 이를 방해하는 경우가 많습니다.
적극적 협조 조항: "임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하지 않으며, 권리금 회수 절차에 적극 협조한다"는 문구를 넣는 것이 좋습니다.
재건축 및 매매 시 보상: 최근 가장 큰 분쟁 사유는 '건물 재건축'입니다. 만약 계약 기간 중 재건축 계획이 있다면, 권리금 회수가 불가능해지므로 이에 대한 보상이나 계약 연장 보장 등을 명시해야 합니다.
임대료 인상 상한선: 권리금을 받고 나가려는데 임대인이 신규 임차인에게 터무니없이 높은 임대료를 요구하면 권리금 계약이 파기됩니다. 이를 대비해 "주변 시세에 비추어 현저히 높은 임대료 인상을 요구하지 않는다"는 취지의 내용을 담는 것이 유리합니다.
질문 3. 원상복구 분쟁을 막는 '범위 확정' 특약은 어떻게 쓰나요?
퇴거 시 가장 흔하게 발생하는 분쟁이 바로 원상복구입니다. 임대인은 "새집처럼 만들어놓으라"고 하고, 임차인은 "내가 올 때 상태로만 하겠다"고 맞서게 됩니다.
기준점 명시: 가장 중요한 것은 '입점 당시 상태'를 사진이나 동영상으로 남기고 이를 계약서에 첨부하는 것입니다. 특약에는 "원상복구의 범위는 입점 당시(0000년 00월 00일 상태)를 기준으로 한다"라고 명확히 적어야 합니다.
전 임차인 시설 승계 문제: 만약 이전 사장님에게 권리금을 주고 시설을 그대로 인수했다면, 내가 설치하지 않은 부분까지 철거해야 할 의무가 있는지 분쟁이 생깁니다. 대법원 판례는 보통 '내가 계약한 당시'를 기준으로 보지만, 계약서에 "종전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 의무는 제외한다"라고 명시하면 더욱 안전합니다.
통상적인 마모 인정: "시간 경과에 따른 통상적인 마모나 노후화는 원상복구 범위에서 제외한다"는 문구를 통해 도배지 색 바램이나 사소한 못 자국 등으로 보증금을 깎으려는 시도를 방어할 수 있습니다.
질문 4. 업종 허가와 인허가 실패 시 계약 해제 조항이 왜 필요한가요?
잔금까지 다 치렀는데, 해당 상가에 내가 하려는 업종의 인허가가 나오지 않는다면 그보다 낭패는 없습니다.
인허가 조건부 계약: "본 계약은 임차인의 업종(예: 일반음식점) 인허가가 가능함을 전제로 하며, 관할 구청의 허가가 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다"는 특약은 예비 사장님들에게 필수입니다.
건축물대장상 용도 변경: 카페나 학원을 하려면 건축물대장상 용도가 맞아야 합니다. 용도 변경이 필요한 경우, 그 비용을 누가 부담할지(보통 임대인)와 변경이 안 될 경우의 처리 방안을 적어야 합니다.
행정 처분 승계 확인: 이전 임차인이 영업 정지 등 행정 처분을 받은 상태라면 그 효력이 승계될 수 있습니다. "임대인은 본 상가에 영업 승계를 방해할 만한 행정 처분 기록이 없음을 보증한다"는 내용을 포함하세요.
질문 5. 임대인의 무리한 요구(독소 조항)는 어떻게 대처해야 할까요?
상가 임대차 계약 현장에서는 임대인이 임차인에게 일방적으로 불리한 특약을 요구하는 경우가 종종 있습니다.
강행규정 위반 체크: "2기 연체 시 즉시 퇴거한다"거나 "권리금을 일체 포기한다"는 특약은 법령(3기 연체 시 해지 가능, 권리금 보호법 등)을 위반하는 내용이므로 실제로 효력이 없는 경우가 많습니다. 하지만 이런 조항이 적혀 있으면 나중에 심리적으로 위축될 수 있습니다.
수리 비용의 구분: 형광등 교체 같은 소소한 소모품은 임차인이, 누수나 외벽 균열 같은 구조적 결함은 임대인이 수리한다는 원칙을 확인하세요. "모든 수리비는 임차인이 부담한다"는 조항은 반드시 수정해야 합니다.
정중한 거절과 협상: "이 조항은 나중에 저희 둘 다에게 법적 오해의 소지가 있을 것 같으니, 표준 양식에 맞춰 수정하는 것이 깔끔할 것 같습니다"라고 공인중개사를 통해 조율을 요청하는 것이 현명합니다.
결론: 특약은 임대인과 임차인의 신뢰를 잇는 안전장치입니다
상가 임대차 계약에서 특약 사항을 꼼꼼히 적는 것은 임대인을 못 믿어서가 아니라, 서로의 책임 범위를 명확히 하여 불필요한 오해를 없애기 위함입니다.
권리금 회수 협조
원상복구 범위 확정
인허가 불발 시 계약금 반환
이 세 가지만 특약에 잘 녹여내도 사장님의 창업 여정은 훨씬 평탄해질 것입니다. 계약 당일의 분위기에 휩쓸리지 마세요.
사장님의 전 재산과 노력이 담긴 매장인 만큼, 계약서의 마지막 한 줄까지 꼼꼼히 읽고 검토하는 당당한 권리자가 되시길 바랍니다.